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Maklerauftrag

Wer zahlt den Makler?


Beim Verkauf von Immobilien existiert aktuell - anders als bei der Vermietung von Wohnraum - (noch) keine gesetzliche Regelung. Hier hängt es vor allem davon ab, in welchem Bundesland die Immobilien liegt, da die örtlichen Gepflogenheiten voneinander abweichen. In Baden-Württemberg, Bayern und Nordrhein-Westfalen wird die Standardprovision von 7,14% (inklusive Mehrwertsteuer) in der Regel hälftig auf Käufer und Verkäufer (jeweils 3,57%) aufgeteilt. Grundsätzlich können die Perteien aber hiervon abweichende Regelungen vereinbaren. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt seit dem 1.6.2015 das "Bestellerprinzip", wonach in der Regel ausschließlich der Vermieter die Maklerprovision bezahlen muss. Ausnahmen hiervon sind nur unter strengen Voraussetzungen möglich und in der Praxis eher selten. Bei der Vermietung von Gewerbeflächen gilt das "Bestellerprinzip" hingegen (noch) nicht, so dass auch hier - wie beim Verkauf - individuelle Vereinbarungen zwischen den Parteien möglich sind.




Wann ist die Maklerprovision fällig?


Grundsätzlich müssen für das Entstehen des Anspruchs auf Maklerprovision folgende Voraussetzungen erfüllt sein: 1. Wirksamer Maklervertrag zwischen Auftraggeber (z.B. Verkäufer) und Makler 2. Wirksamer Hauptvertrag (z.B. notarieller Kaufvertrag) 3. Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers 4. Ursächlichkeit der Maklerleistung für Abschluss des Hauptvertrages Wenn diese Voraussetzungen alle erfüllt sind, ist die Maklerprovision in der Regel unverzüglich zur Zahlung fällig, sofern der Makler seinen Kunden keine Zahlungsfrist gewährt.




Wie hoch ist die Maklerprovision?


Höhe und Aufteilung der marktüblichen Maklerprovision auf Käufer und Verkäufer hängen von den örtlichen Gepflogenheiten beziehungsweise dem jeweiligen Bundesland ab, in dem die Immobilie liegt. Als Standard gilt eine Provision von insgesamt 7,14% des Kaufpreises (einschließlich Mehrwertsteuer) - bei hälftiger Aufteilung auf Käufer und Verkäufer (jeweils 3,57%). Dies gilt zumindest in Baden-Württemberg, Bayern und Nordrhein-Westfalen als marktüblich. Dennoch ist die Höhe der Maklerprovision grundsätzlich Verhandlungssache zwischen den Vertragsparteien - eine gesetzliche Regelung exisitiert diesbezüglich nicht. Die Höhe der Maklerprovision ist bei der Vermietung Wohnraum gesetzlich auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer beschränkt, also bei einem Mehrwertsteuersatz von 19% auf 2,38 Nettokaltmieten. Bei der Vermietung von Gewerbeflächen gilt diese gesetzliche Begrenzung nicht.




Was heißt "Bestellerprinzip"?


Das "Bestellerprinzip" besagt vereinfacht, dass derjenige, der den Makler beauftragt, ihn auch bezahlen muss. Vor Einführung des Bestellerprinzips wurde dieser Grundsatz im Bereich der Wohnraumvermittlung oft zum Nachteil der Mieter aufgeweicht. Dieser Praxis hat der Gesetzgeber einen Riegel vorgeschoben. Wird der Makler im Interesse des Vermieters tätig, da er ihn mit der Suche eines geeigneten Mieters beauftragt hat, soll der Mieter keinesfalls zur Zahlung einer Courtage verpflichtet sein. Vereinbarungen, die die Zahlungspflicht für die Maklervergütung auf den Mieter abwälzen, sind unwirksam.




Sind entgeltliche Maklerverträge zwischen einem Wohnungssuchenden und einem Makler überhaupt noch möglich?


Grundsätzlich ist das trotz "Bestellerprinzip" noch möglich, allerdings ist der Provisionsanspruch des Maklers nun an strenge Voraussetzungen geknüpft. Der Wohnungssuchende muss dem Makler in Textform (z.B. per Email, Fax) einen Suchauftrag erteilt haben. Der Makler darf ausschließlich aufgrund dieses Suchauftrages im Interesse des Mieters tätig sein. Verstöße des Maklers gegen das "Bestellerprinzip" stellen eine Ordnungswidrigkeit dar, die - je nach Ausprägung - mit Bußgeldern bis zu 25.000 EUR geahndet werden kann.




Wo gilt das "Bestellerprinzip"?


Das "Bestellerprinzip" gilt seit dem 1.6.2015 in ganz Deutschland und ist - im Gegensatz zur Mietpreisbremse - gerade nicht auf "angespannte Wohnungsmärkte" begrenzt. Das "Bestellerprinzip" gilt im Übrigen nur für die Vermietung von Wohnraum und nicht für Verkäufe oder die Vermietung von Gewerberaum.




Was sollte ein Maklervertrag enthalten?


Ein gesetzliches Schriftformerfordernis besteht nicht, so das ein Maklervertrag grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden kann. Allerdings empfiehlt sich für beide Seiten ein schriftlicher Vertrag, der zumindest folgende Punkte regeln sollte: - Beginn und Laufzeit des Maklervertrages - Kündigungs- bzw. Verlängerungsmöglichkeiten - Möglichkeit der Beauftragung von anderen Maklern durch Auftraggeber - Höhe der zu zahlenden Maklerprovision im Erfolgsfall




Was ist ein "qualifizierter Alleinauftrag"?


In diesem Fall verzichten Sie als Eigentümer auf eine Selbstvermarktung (Verbot des Privatverkaufs ohne Makler) und verpflichten sich, Interessenten an den Makler zu verweisen (Verweisungsklausel) und ihn bei Vertragsverhandlungen hinzuzuziehen (Hinzuziehungsklausel). Der qualifizierte Alleinauftrag kann nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) oder über einen einfachen Formularvertrag, sondern nur individuell wirksam vereinbart werden.





Erbschaft

Wann ist die Erbschaftsteuer fällig?






Steuern

Wie hoch ist die Steuer bei Schenkung meiner Immobilie?





Wie hoch ist die Grundsteuer und wann wird diese fällig?


Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer auf den Haus- und Grundbesitz, die nach dem Einheitswert vom 1.1.1964 ermittelt wird. Auf Basis des Einheitswerts ermittelt das Finanzamt einen Grundsteuermessbetrag in Höhe von bis zu 3,5 Promille des Einheitswerts und erlässt dazu einen Grundsteuermessbescheid. Nach Festsetzung des Hebesatzes für die Grundsteuer B erhält der jeweilige Eigentümer dann jedes Jahr einen Grundsteuerbescheid von der Gemeinde. Das Steueramt Ihrer Gemeinde bucht die Grundsteuer vierteljährlich am 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11. eines jeden Jahres von Ihrem Konto ab.




Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer und wann wird diese fällig?


Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird (seit dem 1.9.2006) durch die Bundesländer festgesetzt. Bayern und Sachsen haben bundesweit mit 3,5% des Kaufpreises die niedrigsten Sätze. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der reine Kaufpreis (Freibetragsgrenze von 2.500 EUR) ohne Nebenkosten (für Makler, Notar, Grundbuch). Instandhaltungsrücklagen und Zubehör (z.B. Einbauküche, Sauna, etc.) können - in Höhe des realistischen Wertes - vom Immobilienkaufpreis abgezogen und im Kaufvertrag separat aufgeführt werden. Dann fällt hierfür ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an. Wie schon der Name sagt, wird die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie erhoben und für jede Immobilie nur einmal vom Haus- bzw. Wohnungseigentümer bezahlt. Der Notar übersendet dem zuständigen Finanzamt den Kaufvertrag. Dieses sendet dem Käufer einen Grunderwerbsteuerbescheid mit der Aufforderung zur Zahlung innerhalb eines Monats. Beim Verkauf zwischen Ehegatten, an Verwandte in gerader Linie (z.B. Kinder, Eltern, Großeltern) oder bei einer Schenkung oder Erbschaft entfällt die Grunderwerbsteuer. Bei letzteren fällt - unter Umständen - Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer an.





Altersvorsorge

Was ist ein Wohnrecht?






Baurecht

Darf ich mein Haus aufstocken?






Mietrecht

Was regelt die Mietpreisbremse?






Kosten

Wie hoch sind die Notarkosten?






Ohne Makler

Wie verkaufe ich meine Immobilie ohne Makler?






Mietverwaltung

Wie hoch sind die Gebühren für den Verwalter?






Vermietung

Wie ermittle ich die ortsübliche Miete?






Immobilienverrentung

Was ist eine Leibrente?






Bewertung

Wie ermittle ich den Marktwert meiner Immobilie?