• Thomas Botond

Vermieter aufgepasst: GroKo plant Verschärfung des Mieterschutzes

Ob es überhaupt zu einer Neuauflage der GroKo kommen wird, bleibt bis zur Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses der SPD-Basis am 4.3.2018 spannend. Allerdings sollten sich Vermieter schon jetzt mit der im Koalitionsvertrag vereinbarten Verschärfung des Mieterschutzes auseinandersetzen.




CDU, CSU und SPD haben sich in den Koalitionsverhandlungen darauf geeinigt bis Ende

2018 zu prüfen, ob die Mietpreisbremse das geeignete Mittel zur Mäßigung des Mietpreisanstieges darstellt. Dabei soll insbesondere deren Wirksamkeit in der Vergangenheit (unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung) bewertet werden. Bis dahin sind aber bereits zahlreiche Maßnahmen geplant, die eine deutliche Ausweitung des Mieterschutzes bezwecken.





Neue Auskunftspflicht des Vermieters bezüglich Vormiete


Die für Eigentümer wohl einschneidendste geplante Neuregelung ist die Einführung

einer gesetzlichen Auskunftspflicht des Vermieters bezüglich der Höhe der Vormiete. Diese Auskunftspflicht gilt aber nur dann, wenn sich der Vermieter bei der Begründung des vereinbarten Mietzinses auf die Vormiete beruft.





Vereinfachung der Mieterrüge bezüglich vereinbarter Miethöhe


Im Gegensatz zur aktuell erforderlichen qualifizierten Rüge des Mieters - soll künftig eine einfache Rüge der Miethöhe ausreichen. Demnach müsste der Mieter seine Rüge nicht mehr begründen und könnte auf die Nennung von Tatsachen verzichten, welche dessen Beanstandung der Miethöhe rechtfertigen. Auch wenn der ausformulierte Gesetzesentwurf noch abzuwarten ist, so würde gemäß Formulierung des Koalitionsvertrages die bloße Behauptung des Mieters, die Miete sei zu hoch, als Rüge ausreichen. Dadurch wird die Beweislast hinsichtlich der ortsüblichen Miethöhe komplett auf den Vermieter abgewälzt.





Verschärfte Dokumentationspflicht und höhere Kosten für Vermieter


Wird diese Regelung tatsächlich so umgesetzt, wird der Vermieter wohl im eigenen Interesse verpflichtet sein, die Ermittlung des Mietzinses bereits vor Mietvertragsabschluss rechtssicher zu dokumentieren und diese gegebenenfalls juristisch auf deren Richtigkeit überprüfen zu lassen. Hier entsteht dem

Vermieter - nach Überwälzen der Maklerkosten nach dem Bestellerprinzip - ein weiterer Kostenblock im Vorfeld der Vermietung von Wohnraum. Und damit eine weitere Belastung der in den vergangenen Jahren ohnehin stark gesunkenen Renditen von Wohninvestments in den deutschen Metropolen.




Mieter müssen nur noch geringeren Anteil der Modernisierungskosten tragen


Aber das ist noch lange nicht alles: Die neue GroKo möchte verhindern, dass Mieter durch Modernisierungsmaßnahmen unverhältnismäßig belastet werden. Die

monatliche Miete darf daher künftig nach einer Modernisierung nicht um mehr als

drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöht werden (Kappungsgrenze). In Gebieten mit geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wird die Modernisierungsumlage von elf auf acht Prozent abgesenkt. Diese Regelung wird auf fünf Jahre befristet.




"Herausmodernisieren" zukünftig Ordnungswidrigkeit


Außerdem soll das gezielte "Herausmodernisieren" künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für die betroffenen Mieter Schadensersatzansprüche begründen. Welche Tatbestandsmerkmale diesbezüglich im Einzelnen erfüllt sein müssen, bleibt noch abzuwarten.





Qualifizierter Mietspiegel wird vereinheitlicht


Zuletzt soll auch der qualifizierten Mietspiegel durch einen gesetzlich geregelten Mindeststandard vereinheitlicht werden. Erklärtes Ziel ist die Ermittlung von repräsentativen Vergleichsmieten, welche den tatsächlichen Mietmarkt widerspiegeln sollen. Um einen zu starken Anstieg der Mietpreise zu verhindern, wird der

Bindungszeitraum von qualifizierten Mietspiegeln von zwei auf drei Jahre verlängert. Außerdem soll geprüft werden, ob der für die Ermittlung der Vergleichsmieten als Datengrundlage relevante Zeitraum von aktuell 4 Jahren weiter ausgedehnt werden soll. Ob diese Maßnahmen geeignet sind, den tatsächlichen Mietmarkt widerzuspiegeln, ist äußerst fraglich. Vielmehr scheint der qualifizierte Mietspiegel noch stärker als politisches Instrument zur Dämpfung des Mietpreisanstieges in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgebaut zu werden.




Einfacher Mietspiegel wird gestärkt


Auch der einfache Mietspiegel soll - insbesondere in kleineren Städten und Gemeinden - gestärkt werden und grundsätzlich als Orientierungsmaßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete dienen.





Unser Fazit


Ob die geplante Wohnraumoffensive tatsächlich im Kampf gegen Wohnraumknappheit, Miet- und Kaufpreissteigerungen, Gentrifizierung und soziale Ungerechtigkeit wirklich die geeigneten Maßnahmen vorsieht, ist mehr als fraglich.

Die Mietpreisbremse hat sich bereits in der Vergangenheit als wirkungsloses und bürokratisches Ungetüm gezeigt, das vor allem die Gerichte beschäftigte und weiter beschäftigen wird.

Das grundsätzliche Problem besteht nach wie vor in der zu schleppenden Schaffung neuen Wohnraums, die mit dem großen Zuzug in alle deutsche Metropolen schon lange nicht mehr Schritt halten kann. Daran ändert ein Gesetz, das Wohninvestments eher noch unattraktiver gestaltet, nichts. Wenn überhaupt eine Wirkung ausgemacht werden kann, so doch eher eine Verschlimmerung der Situation, zumindest auf lange Sicht.

Auch kann es nicht zielführend sein, Modernisierungen so unattraktiv zu machen, dass sie in Zukunft zunehmend unterbleiben. Wenn sich hierdurch die Qualität von Wohnraum in Deutschland stetig verschlechtert und irgendwann nicht mehr zeitgemäß ist.


Es bleibt bei der alten Weisheit: "So viel Markt wie möglich, so viel Staat wie nötig."